現在の日本は、少子高齢化が進んでいると言われています。これは数十年前から危ぶまれていたことなのです。そして、これが一気に現実味を帯びたのが2008年。少子化による人口減少に伴い、アパート・マンションなどの賃貸物件は空室が目立つようになりました。
我々が生活するのに必要なのが『衣・食・住』の三要素です。しかし人口が減少する今、これらはニーズが減っていても仕方ありません。
戦後から始まり90年代まで繁栄した高度経済成長期には、空調をはじめとする高性能で便利な住宅設備が各住戸に完備されました。気密性・断熱性に優れる日本の住宅は、昭和から平成にかけて一気に進化し、人々の居住環境は目まぐるしい進化を遂げました。
統計データによると、日本の住宅の寿命は30年に満たないそうです。すなわち、築30年以上のお住まいは、ほとんど存在しません。日本人は優れた居住環境を手に入れた結果、外観が古いがゆえに性能も低く見られがちな住居には人が寄り付かなくなってしまったのです。
先ほども述べたように現在人口は減少しています。すなわち、世帯あたりの人数も減っているということです。昔は兄弟がいることが当たり前でしたが、今はそうではありません。子育て世代であっても、部屋数・広さ共に最小限で済むのが現代です。
現代は、家電製品の小型化が進み、スマホやタブレットで読書もできるので本棚もいらなくなりました。地価の高い都市部では、『広い部屋＝高い家賃』でも納得できます。しかし郊外においては広さを有効活用できず、「ただ家賃が高いだけ」のお部屋と思われてしまうのです。
郊外においては『アパート＝プロパンガス』というところが多く見られます。一般的なイメージと同様に、プロパンガスは都市ガスよりも割高になってしまいます。
断熱性・気密性の低い古いアパートで、広いお部屋の空調を管理しようと思うと、かなりの光熱費が嵩んでしまいます。家賃は多少高くても、新しく高性能のお部屋の方が、トータルのコストが抑えられることも少なくありません。
建てられた時期は変わらないのに、隣の戸建は都市ガス、こちらのアパートはプロパンガス、といったことがよくあります。
アパートにお住まいの多くの方が『ウチのアパートも都市ガスにしてくれたらよかったのに…』と思われるのではないでしょうか。実際に大家さんに聞くと『入居者さんのためです。地震などの自然災害にはプロパンの方が有利なんですよ。』と答えられることが多いです。実はこれ、嘘と本当が半分ずつなんです。現在のプロパンガスは、危険防止のためにガス漏れなどを防ぐ電気制御がされています。
大きな揺れを感知すると、ガス漏れなどによる火災を防ぐため、自動で栓が閉じられる仕組みです。逆にいえば、昔はこのような仕組みが整備されていなかったため、地震の後でも普通にプロパンガスが使えたということです。現在では、一度閉じてしまった栓を開けるには電気が復旧する必要があります。
アパートにプロパンガスが多い理由としては、ガス会社の営業戦略によるものがほとんどです。新築のアパートを建てていると、プロパンガス会社が営業にやってきます。
「ガス会社がお決まりでなければ、ウチでご契約いただけると給湯器とエアコンをお安く設置できますよ」とオーナー様に提案します。それに加えて「もし保証期限が切れてしまった後の交換でも、お安くできますよ」と言います。
アパートを建てたオーナー様の頭の中は、ローンの支払いや入居者が見つかるかなど不安なことだらけです。そこにこのような提案をされると「この会社でガスを契約すれば、給湯器とエアコンが全部で△台分安くなり、トータルで□円安くできる！」と契約に踏み切ってしまうのです。
家賃を下げる理由は「築年数に相応の価格」にするためです。しかし、目的は家賃を下げることではありませんよね。本来の目的は『入居者を増やす』ことです。家賃の引き下げはあくまでも『手段』でしかないのです。家賃を下げるという誰にでもできる手段をとってしまうと、周りの建物との差別化が難しくなる一方です。
価格差を埋めてしまうと、ますます競争が厳しくなります。その結果『家賃は下げたのに空室が埋まらない』といった事態を招きかねません。この施策は、地域全体の家賃相場を下げてしまい、オーナー様同士で互いの首を絞め合うという最悪の状況を生み出してしまうことがあるのです。
内装リフォームというのは、ほとんどのオーナーさんが実行されています。ですので、差別化は難しいです。では、周囲の物件と差別化を図るのに必要なリフォームはなんでしょう。
それは『外装のリフォーム』です。賛否両論ありますが「人は見た目が9割」と言われます。外観が美しければ単純に人の興味を引くことができるのです。やはり、人間は視覚情報で物事を判断するようにできています。
これは、アパート選びでも変わりません。見た目の美しさは、入居の決め手になり得るのです。人によって洋風が好き、和風が好きなど好みは分かれますが、清潔感や綺麗さというのは好みに関係なく必要な要素になってきます。
賃貸物件を経営されるオーナー様が最も気にされるのが、やはり利回りです。築年数が浅いうちは表面利回り（グロス）に近い収益が見込めます。しかし、建物が古くなればなるほど空室も増え、実質利回り（ネット）は落ちてしまいます。
物件が古くなると「綺麗な空間で快適な日々を過ごしたい」という入居者のごく当たり前の希望からかけ離れた建物になってしまいます。
賃貸物件の価値は、さまざまな要素によって決まります。立地・周囲の環境・交通の便や近隣の店舗数など、入居者はこれらを総合評価してこれから住む物件を決めますよね。もしも同じ条件で同じ家賃なら、綺麗なところに住みたいのも当然のことです。
もしも内見時に、「部屋は気に入ったけど階段やベランダの手すりの錆がひどい」「全体的に汚れていて不衛生で住みたくない」と思われてしまったらどうでしょう？築年数が経った建物の外壁はチョーキングも進んでいます。「服が触れてしまったら汚れて落ちなさそう」というのも快適な生活からは程遠いです。
これらの問題を、外壁塗装などの外壁リフォームで解決しましょう。
前者の方が入居者にとって快適であり、周りの物件と比べた相対的な資産価値も高いのは当然です。すなわち、少々高めに家賃設定をしても、高い入居率を維持できます。また、売却時の価格もこちらに有利なものになるでしょう。メンテナンスを定期的に行った物件とそうでない物件ですと、後者が買い叩かれてしまうのは当然のことではないでしょうか。
税金面でもお得です!
外壁塗装などで建物を原状回復させる出費は
必要経費として計上できます!!
前に少しだけ触れましたが、外壁塗装や屋根塗装の費用は、建物の原状回復を目的とした必要経費として計上可能です。その対象は幅広く、ベランダや陸屋根の防水工事、シーリングの打ち替え費用なども計上できます。
遮熱・断熱効果があったり、耐用年数が長い塗料を用いると、物件全体の資産価値が上昇したと判断されることがあります。この場合修繕費として認められるのは、一般的な塗料を使用した場合に相当する金額で、余剰分は資本的支出としてカウントされ減価償却されます
近年の塗料は、さまざまな機能を備えています。夏場の室温を上げにくくする遮熱塗料、夏は涼しく冬は暖かい断熱塗料が当たり前になりました。
このような塗料で外壁塗装を行なった場合、既存のご入居者様は大変喜ばれることでしょう。光熱費の削減もでき、快適な生活を送れるようになるからです。さらに、環境に配慮した物件ということで、イメージアップもできてしまいます。
もしも、あなたが枯葉を持っているとします。その枯葉を、綺麗に掃除された街中にばら撒くことはできるでしょうか？逆に、周りに落ち葉がたくさんある山の中だったら、ばら撒くことも簡単ではないでしょうか？
このように、清掃や管理が行き届いている清潔なアパートやマンションは、住民の方やご近所さんの美意識も高く保たれることが多いです。ゴミ置き場のルール（曜日や種類、分別など）も守られ、トラブルが最小限に抑えられるでしょう。
現在所有されている賃貸物件の、主な入居者層はどのような方でしょうか？学生や若者、家族連れ、高齢者など、立地や環境によってある程度の分類ができるのではないでしょうか。そして、入居者層によって外壁塗装の色を選ぶ必要があります。
男性中心の物件であれば黒などの固いイメージ、女性ならパステルカラーなどでソフトな印象に、子育て世代、社会人、と入居者層や街の景観・雰囲気に合わせて色選びを行います。
塗り替え後のイメージを体験できる、カラーシミュレーションもございます。ぜひご活用ください。
外壁塗装・屋根塗装に関しては、建物の外側の工事になります。屋内で作業することはほとんどありません。そのため、ご入居者様には普段と変わらずご生活いただけます。
ただ、廊下や外階段の使用制限、ベランダで洗濯物が干せないなど、一部のご不便をおかけする場合がございます。その際のご入居者様へのお知らせや誘導などは、弊社できちんと手配いたします。ご安心ください。
この事故についての詳しい原因などは、続報がないため判断し辛い状況です。しかし「外壁塗装工事中で、養生されていた」「RF式給湯器がベランダに設置されていた」などの状況から、おそらく給湯器の不完全燃焼による一酸化炭素の発生ではないかと考えられます。
このような事態に陥らないよう安全面に配慮し、ご入居者様へのご挨拶を行い、書面でもご説明いたします。そのほか、お悩みのことやご要望がございましたら、お気軽に私達街の外壁塗装やさんにお問い合わせください。
