千代田区一番町にお住まいのお客様より、「マンション共用部の壁面が汚れて見栄えが悪くなっているため、塗装を検討しています。
調査とお見積りをお願いしたい」とのご相談をいただき、現地調査に伺いました。
今回メンテナンス対象となるのは、共用廊下およびエレベーターホールの壁面です。
通常、共用部の工事は許可なしでは実施できませんが、今回のフロアはお客様が所有されている1室のみの造りで、事前に不動産管理会社の許可も取得済みとのことでした。
そのため、工事実施に問題はありませんでした。
壁面の状態を確認したところ、室内壁であるため塗装の著しい劣化は見られませんでした。
しかし、ホコリやちりがたまりやすい環境のため、汚れが目立ち、全体的に暗い印象になっていました。
調査結果をご報告したうえで、塗装によるメンテナンスをご提案したところ、お客様にご検討いただき、最終的に工事をお任せいただくこととなりました。
ビフォーアフター
工事基本情報
現地調査の様子をご紹介します。
今回メンテナンスを検討しているのは、共用廊下とエレベーターホールの壁面です。
通常、廊下やエレベーターホールはマンションの共用部のため、許可なしでの工事はできません。
しかし、今回のフロアはお客様が所有されている1室のみの構造で、事前に不動産管理会社の許可も取得済みとのことでした。
そのため、工事実施に問題はありませんでした。
既存の内壁の状態を確認したところ、室内壁のため雨風や紫外線の影響は少なく、大きな劣化は見られませんでした。
しかし、前回のメンテナンスから年数が経過していることもあり、塗装には色あせなどの経年劣化が確認できました。
塗装が劣化すると、塗料本来の低汚染性や防カビ・防藻効果が低下し、壁面に付着した汚れが落ちにくくなります。
その結果、汚れが蓄積しやすくなり、見た目にも影響が出てしまいます。
壁面には、大小さまざまな鉄扉が設置されていました。
小さな鉄扉については、以前に扉の閉まりが悪くなったため、ガムテープで開かないように養生が施されていました。
現在の状態では、ガムテープが劣化して硬くなっており、きれいに剥がすことが困難な状況でした。
このような場合は、皮スキやスクレーパーを使ってテープを剥がしますが、既存の塗膜に傷がつく恐れがあります。
そのため、テープを剥がした後は塗装で仕上げる必要があります。
なお、塗装の状態自体は良好で、チョーキングや剥がれはなく、特に問題は見られませんでした。
今回は壁面と鉄扉の塗装工事を行いますが、作業中は塗料の飛散が考えられるため、塗装を行わない床面や玄関扉などにはマスカーテープやマスキングテープで養生を行います。
しっかりと養生を行うことで、施工範囲外の汚れを防ぐことができるため、工事において欠かせない工程です。
養生後は、既存塗膜の下処理に取りかかります。
室内塗装のため高圧洗浄は行いませんが、旧塗膜に付着した汚れは除去する必要があります。
そのため、サンドペーパーなどを使用して清掃と目荒らしを行います。
目荒らしを施すことで塗料の接着面に凹凸が生まれ、塗料の付着性が向上します。
今回使用する仕上げ塗料は、日本ペイント製の水性ケンエースです。
水性ケンエースは、ヤニやしみを防ぐ効果に加え、優れた付着性や汚染除去性、防カビ・防藻性を備えた水性のつや消し塗料です。
さらに、VOC（揮発性有機化合物）の含有量を1％以下に抑えており、室内塗装でも安心して使用できます。
VOCとは、有機溶剤などに含まれる化学物質の総称で、シックハウス症候群の原因の一つとされています。
そのため、室内の塗装には低VOC塗料の使用が推奨されます。
塗料の色については、不動産管理会社より「既存の色にできるだけ近い色にしてほしい」とのご要望がありましたので、既存色に近い22-85Aを使用します。
なお、塗料の色はカタログ掲載色に加え、日本塗料工業会が発行している色見本（約600色）からもお選びいただくことが可能です。
中塗り・上塗りの施工の様子です。
こちらの工程では、上塗り塗料を2回に分けて塗布します。
2回塗りを行うことで、仕上がりのムラを防ぎ美しい見た目に仕上がるほか、塗膜に厚みがつくため耐久性も向上します。
水性ケンエースは下塗りが不要な仕上げ材のため、基本的には中塗り・上塗りの2層で仕上げます。
ただし、下地の状態によっては下塗りを行うことが推奨される場合もあるため、現地の状況に応じて適切に対応することが重要です。
鉄扉の塗装には、エスケー化研製のクリーンマイルドウレタンを使用します。
塗料の色は、壁面と同じ22-85Aを採用しました。
鉄部の塗装には、密着性に優れた溶剤系塗料がよく用いられますが、水性塗料と比べて臭気が強いため、室内で使用する場合は換気を行いながら作業することが推奨されます。
壁面の塗装が完了した後に、鉄扉の塗装を行います。
室内は屋外に比べて塗膜の劣化が起こりにくい環境ですが、扉の開閉などによって塗膜が剥がれると鉄面が露出し、錆の発生につながります。
そのため、定期的なメンテナンスが欠かせません。
今回のように、他の箇所の塗装と合わせて施工することで作業の手間を減らすことができ、コストを抑えた効率的なメンテナンスが可能です。
内壁の塗装工事が無事に完了しました。
元々の壁色に近い色を使用したため、違和感のない仕上がりとなっています。
また、壁面の汚れがなくなったことで、空間全体が明るく感じられるようになりました。
お客様にも仕上がりをご確認いただき、塗装の完成度に大変ご満足いただくことができました。
記事内に記載されている金額は2025年10月06日時点での費用となります。
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