東京にお住まいの不動産投資家様からご依頼いただき、茨城県神栖市にある4階建てのRCマンション？の見積もりに行ってきました。1フロアが約500㎡という、まさに「巨大」と呼ぶにふさわしい建物で、その迫力に圧倒されました。
今回は、この大規模修繕計画における外壁塗装の診断について、詳しくお話ししていきます。
今回の私のミッションは、外壁の塗装状況を診断することでした。外壁には、タイルが貼られた部分と、コンクリートに塗装が施された部分の2種類がありました。
一見すると綺麗に見えますが、よく見ると、元々はコンクリート打ちっ放しだったのでは？
と思わせるような痕跡が。どうやら、前回の大規模修繕（マンションやビルなどの建物を、安全かつ快適に長く使えるように、複数年ごとに計画的に行う大規模な修理や改修工事のことです）でグレーに塗装されたようです。
しかし、前回の塗装方法や使用された塗料は不明。そのため、注意深く見ていくと、気になる「サイン」が見えてきました。
一番目を引いたのは、外壁全体に広がる米粒大の気泡です。
まるで泡が固まったかのようにプツプツと表面に浮き出ていました。これは、塗膜（塗料が固まってできる膜のことです）に空気が閉じ込められてしまった証拠です。
考えられる原因としては、
下塗りの乾燥不足
塗料が乾ききる前に次の塗料を塗ってしまうと、下の層の水分や溶剤が蒸発する際に気泡を作ることがあります。
下地の乾燥不足
雨上がりなど、下地が濡れた状態での施工：水分が残った下地に塗装すると、塗料が密着しにくく、気泡が発生しやすくなります。（溶剤で特に吹付による施工時場合）
速乾性の塗料でのローラー作業の繰り返し
塗料が早く乾く性質がある場合、特に日当たりの良い場所で何度もローラーを転がすと、塗料が固まりかけることで塗膜の中に空気が入れ婚で気泡が発生することがあります。
残念ながら、前回の施工の詳細は不明なため、断定はできません。しかし、このような気泡は美観を損ねるだけでなく、塗膜の剥がれにもつながりかねません。
もちろん、大小さまざまなクラック（建物の壁や基礎などにできるひび割れのことです）も発生していました。
これらの気泡は、放置すると塗膜の劣化を早めてしまうため、今回の塗装では丁寧に処理する必要があります。具体的には、スクレッパー（塗膜などをこそぎ落とすための刃物のような工具ですや金ベラなどを使って、一つ一つ削り取ってから、下地を整え、新しい塗料を塗るのが基本です。
見逃せない！建物の隅々まで点検
通路部分の軒下にある袖壁（出っ張っている壁の部分のことです）には、鉄製のパネルが使われており、サビが発生していました。これも建物の寿命を縮める原因となるため、適切なサビ止め処理と塗装が必要です。
さらに、建物の周囲には草木が生い茂り、雑草もかなり目立ちました。大規模修繕では、建物の外周の環境整備も重要です。足場を組む際にも支障となるため、これらの伐採や雑草の処分も見積もりに含めることになりました。
大規模修繕は「建物の未来を守る投資」です！
今回の神栖市のマンションのように、大規模な建物ほど、一見すると見過ごされがちな細かな部分に劣化が進んでいることがあります。特に不動産投資家様にとっては、建物の資産価値を維持し、将来にわたって安定した収益を得るためにも、**大規模修繕は欠かせない「未来への投資**です。
「街の外壁塗装やさん水戸店」では、このような大規模なマンションから一般のご家庭まで、建物の状況を徹底的に診断し、最適な修繕プランをご提案しています。建物のことで少しでも気になることがあれば、どんな小さなことでも構いません。どうぞお気軽に私たちにご相談ください。
本日はオーナー様と細かな部分のお打合せをさせていただきました。
図面をいただいてからもう一度現地に伺いさらに細かな調査・診断をして数量に照らし合わせながら御見積作成させていただきます。
宜しくお願い致します。
記事内に記載されている金額は2025年07月16日時点での費用となります。
街の外壁塗装やさんでは無料でのお見積りを承っておりますので、現在の詳細な費用をお求めの際はお気軽にお問い合わせください。
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